Как правильно выбрать участок под строительство

Чтобы выполнить свою миссию на Земле, каждый мужчина должен вырастить сына, построить дом и посадить дерево. Но если с сыном все ясно и понятно, то с исполнением двух других обязанностей возникает масса проблем. Казалось бы, что там стоит дом построить? Но, к сожалению, все не так просто. И сложности начинаются ни при закладке фундамента, ни при возведении стен, и не при выборе проекта дома из многочисленных проектов домов, а намного раньше – еще на этапе выбора земельного участка под строительство.

Итак, вы приняли жизненно важное решение строительство дома. Теперь приготовьтесь к тому, что с этого момента вся ваша жизнь превратится в сплошную череду вопросов и бесконечного поиска ответов на них. И первое, с чем придется столкнуться, это – как правильно выбрать участок под строительство. От того, насколько ответственно вы к этому подойдете, в дальнейшем будет зависеть успех всего мероприятия и комфорт проживания.
Расставляем приоритеты

Для начала сформулируйте и распределите для себя критерии отбора участка по степени важности:

  • юридическая чистота;
  • площадь;
  • правила расположения дома по частям света;
  • качество подъездных путей;
  • планировка и зонирование участка (нормативы расположения построек);
  • топосъемка участка и обременения;
  • грунт и т.д.

Юридическая чистота

Покупка земельного участка неизбежно связана с рисками. Поэтому, если не хотите стать жертвой недобросовестных продавцов, и вместо участка под строительство приобрести земли лесного фонда, или находящиеся под арестом, либо участвующие в многократной перепродаже, проверьте юридическую чистоту участка.

Для этого соберите полную информацию о всех предыдущих его собственниках, сделках, совершаемых с ним, а также о настоящем владельце и законности возникновения у него права собственности.

Определить правовой статус объекта можно из кадастровой выписки. Внимательно изучите ее первую страницу и многие вопросы для вас отпадут сами собой. Встретив фразу «границы земельного участка не соответствуют результатам межевания», хорошо подумайте, стоит ли приобретать такой участок.

Если же немежеванный участок вам очень понравился, займите выжидательную позицию: внесите за него задаток и подождите два месяца, в течение которых будет делаться межевое дело, а ещё лучше без лишних проблем купите другой непроблемный участок.

В кадастровой выписке вы сможете увидеть также все имеющиеся обременения на данном участке, что особенно важно при строительстве. Наибольшее внимание уделите водоохранным зонам и обременениям по газу. Активно используйте возможность сличения фактической формы приобретаемого участка с приведенной в выписке.

Совершая сделку купли-продажи, непременно выполните еще одно условие. Если продавец недвижимости состоит в браке, получите от него и постоянно храните нотариально оформленное согласие супруга или супруги на продажу этого участка. Иначе при его отсутствии, в случае развода продавцов-супругов, договор купли-продажи может быть признан недействительным. В то же время согласие другого супруга не требуется, когда недвижимость получена продавцом по наследству или в дар.

При оформлении сделок купли-продажи остерегайтесь недобросовестных риэлторов. Ссылаясь на то, что кадастровая выписка (кадастровый паспорт) не входит в перечень обязательных документов, необходимых для регистрации права собственности на землю, они склоняют своих доверчивых клиентов к приобретению участка без ознакомления с этим документом. В результате этого после покупки вы с удивлением можете обнаружить на своем участке чужой сарай, баню или забор, занимающий немалую площадь. Последствия такой ситуации легко предсказуемы: в течение ближайших нескольких лет вы станете постоянным участником судебных разбирательств по поводу сноса обнаруженных на участке посторонних объектов, так как рассчитывать на добровольные действия соседей в таких случаях обычно не приходится.

И в заключение еще одна рекомендация. Простым, но довольно эффективным способом подтверждения действительного нахождения земельного участка по адресу, где его показывал продавец, является поиск объекта в интернет ресурсах. Наберите в поисковой строке Яндекса «публичная кадастровая карта», укажите кадастровый номер земельного участка и убедитесь, что это именно тот объект, который покупаете.

Всесторонне оценив приобретаемый участок, и, убедившись в его «чистоте», уточните назначение земли. Наиболее привлекательными для строительства дома являются земли населенных пунктов, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. В соответствии с федеральным законом «Об основных принципах организации местного самоуправления в РФ» на местной администрации лежит обязанность по обеспечению граждан, проживающих на подведомственной территории, объектами социальной инфраструктуры: магазинами, поликлиниками, больницами, детскими учреждениями, дорогами, а также организация подключения вновь строящихся объектов к системе электро-, газо- и водоснабжения. Наибольшую актуальность это приобретает для домов с круглогодичным проживанием.

И последнее. Для вашего же спокойствия сделайте топосъемку участка. На ней вы увидите все подземные коммуникации. Случается, что по каким-либо причинам в кадастровой выписке не значится обременение по газу или кабелю, в то время, как топосъемка показывает конкретные места прохождения по участку газовых линий. Будьте бдительны! И тогда купленный земельный участок станет приятным приобретением!
Площадь

Прежде чем принять решение о приобретении участка, окончательно убедитесь, что его размеры смогут полностью удовлетворить ваши потребности. За основу примите площадь будущего дома, исходя из нормы 40 м² на 1 проживающего – ровно столько нужно человеку для обеспечения его жизнедеятельности и комфортного проживания. В противном случае меньшая площадь будет вызывать ощущение тесноты, в то время как ее избыток приведет к дискомфорту, вызывая усталость из-за длительных перемещений по дому.

Рассчитав параметры будущего строения, соотнесите его размеры с площадью и формой участка. Идеальной считается пропорция 1:10, то есть на 1 сотку земли должно приходиться 10 м² площади дома. Следовательно, для дома до 100 м² подойдет участок площадью 8-10 соток, для дома до 200 м², соответственно, — 20 соток.

На организацию участка оказывают влияние не только общая планировка и тип дома, но также размеры самой территории. При расчете параметров можно ориентироваться на следующие нормы:

  • для участка среднего дома с полноценным комплексом хозяйственных построек потребуется не менее 1000-1200 м²;
  • для ведения ограниченного хозяйства, предусматривающего небольшой сад, теплицу, огород и баню нужно будет не менее 600-800 м²;
  • для ведения малого хозяйства – 300-600 м²;
  • для участка загородного дома с различными видами построек потребуется от 600 до 4000 м²;
  • площадь коттеджных комплексов и поместий с природным ландшафтом должна быть не менее 1 га.

Правила расположения дома по частям света

Чтобы после завершения строительства получить идеальное жилище, соблюдения одних строительных норм и правил, оказывается, недостаточно. Дополнительный комфорт проживания и неоценимые преимущества дом приобретает только при условии правильной ориентации его по частям света.

Наиболее удачным считается расположение дома, вход в который находится с восточной или северной стороны, а гостиная выходит на запад или юг. Расположение кухни со стороны входа и окнами, выходящими на калитку, защитит от избытка солнечных лучей, сохраняя в помещении в течение всего дня комфортный температурный и световой режим. К тому же в теплое время года на террасе вы сможете проводить незабываемые вечера за семейным ужином, наслаждаясь загородным пейзажем, окрашенным последними лучами заходящего солнца.

Что касается спальных комнат, то правильнее будет расположить спальню родителей с ориентацией на восток, а детскую – на запад, с учетом наибольшей востребованности ее во второй половине дня при подготовке уроков.

Принятие планировочных решений с учетом норм инсоляции – освещенности помещений прямыми солнечными лучами, сделает жизнь в доме максимально комфортной, подарит прекрасный жизненный настрой и заряд положительной энергии от естественного дневного света. Для этого сориентируйте жилые комнаты, зимний сад на юг, а столовую и гостиную расположите, если не с южной, то хотя бы с западной стороны. Хотя для каждого конкретного случая разумнее поступать по обстановке, с учетом расположения соседних домов и окружения природными объектами.

Куда проще обстоит дело с лестницами, кладовой, кухней, ванной, сауной и гаражом. В силу своего функционального назначения они все равно требуют дополнительного освещения, поэтому вполне допустимо расположить их на более холодной северной стороне, в середине дома или даже в подвальной части. Но ни в коем случае не располагайте кухню окнами на юг. Под воздействием прямых солнечных лучей воздух в ней очень быстро прогреется до такой степени, что длительная эксплуатация кухонной плиты станет невозможной.
Во избежание ошибок пользуйтесь общепринятым правилом ориентации хозяйственных помещений на северную сторону, а жилых – на восточную, южную и западную.

Вход в дом планируйте с подветренной стороны, предварительно определив господствующее направление ветра, а также с учетом положения дома относительно рядом стоящих строений или красивому пейзажу.

Место нахождения хозяйственных построек должно полностью исключать попадание запахов и дыма из них в жилые помещения.

Определите место въезда правильно

Правильное определение места въезда позволит не только легко заехать в гараж, на территорию дома, но также е должно способствовать сохранению безопасности дорожного движения, обеспечивать проезд пожарной, скорой помощи и аварийных служб. Для этого потребуется проезд к дому,свободный от ограждений, деревьев, кустарников и воздушных электрических линий, шириной не менее 3-4 метра.

В современных постройках часто встречаются гаражи, встроенные в первый этаж жилого дома либо расположенные по границе земельного участка, с выходом на улицу. С учетом этого, устанавливать их следует таким образом, чтобы в открытом состоянии гаражные ворота не мешали движению транспорта и проходу пешеходов.

Отступы от границ соседних участков и проезжей части

Занимаясь планировкой участка, вам заранее придется определить места размещения инженерных сооружений, маршруты прокладки кабелей и трубопроводов, а также выдержать установленные санитарные нормы, согласно которым расстояние от соседних жилых домов должно составлять:

  • до входа в гараж — не менее 10 м;
  • до хозяйственных построек для скота и птицы (сараев) площадью до 50 м² — 15 м;
  • до уличных туалетов и мусоросборников – 15 м;
  • до септика и душа, в зависимости от продуктивности, — 5-8 м.

Жилые дома располагаются с отступом от линий жилых улиц не менее 3 м, магистральных – не менее 6 м. Расстояние от дерева до края проезжей части должно составлять не менее 4 м.

Во избежание спорных ситуаций с соседями относительно границ земельных участков, при размещении строений и растений соблюдайте расстояния:

  • до дома – 3 м;
  • до других строений – 1 м;
  • до стволов высокорослых деревьев – 3 м;
  • до стволов среднерослых деревьев – 2 м;
  • до кустарников – 1 м.

В соответствии с эксплуатационными требованиями по содержанию систем водоснабжения и водоотведения минимально допустимое расстояние от фундамента дома до подземных инженерных сооружений должно составлять:

  • до водопровода, канализации – не менее 3 м;
  • до линий связи и силовых электрических кабелей – не менее 0,6 м.
  • Зонирование участка

Важную роль в обустройстве придомовой территории играет зонирование участка. На нем обязательно должны присутствовать:

  • парадная зона (подъезд к дому);
  • хозяйственная зона;
  • зона для посадки садово-огородных культур;
  • зона отдыха;
  • стоянка для авто гостей, зрительно отделенная от основной зоны;
  • площадка для детских развлечений.
  • зона прокладки подземных коммуникаций (системы водоснабжения и др.).

Наиболее пристальное внимание уделите зонам отдыха. Ведь кроме эмоциональной разгрузки и делового общения, вам предстоит здесь семейный отдых и приятное времяпровождение. При достаточной площади земельного участка постарайтесь выделить место под беседку, небольшой бассейн, фонтан и альпинарий. Принимая во внимание особенности сооружений, отведите под водоемы, пруд или бассейн, низинные места. А детскую площадку устройте в том месте, которое наилучшим образом просматривается как из дома, так и с других мест.
Если вам досталась земля с деревьями, не спешите их удалять.

Попробуйте обыграть с ними новый образ вашего участка. Возможно, им суждено стать украшением вашей загородной резиденции и они гармонично впишутся в окружающее дом пространство. Кроме этого, не все деревья можно удалять на участке, даже если он принадлежит вам на праве собственности. Законодательство запрещает вырубку больших деревьев. Удалению подлежат только старые больные и затеняющие окна растения. Любые действия с ними производятся только на основании разрешений соответствующего органа и оплаты порубочного билета. Отсутствие разрешительных документов чревато для владельца крупными штрафами и другими мерами административного воздействия.

Топосъемка участка и обременения

Неотъемлемым этапом проведения строительных работ является топосъемка участка. Она представляет составление топографического плана местности, предназначенной под застройку. Услуги оказывают организации, осуществляющие деятельность в сфере инженерно-геодезических изысканий.

Результатом работ является информация о пространственном расположении объектов и рельефе местности. Особую ценность представляет план с нанесенными на него подземными коммуникациями, скрытыми поверхностью земли: трубопроводами, тоннелями, кабелями и др., так как именно он играет определяющую роль на этапе проведения проектных работ.

По закону на территории, обремененной газопроводом, водопроводом, линиями электропередач, строить категорически запрещается. Это значит, что, не смотря на установленное право собственности на землю, застроить можно будет только необремененную территорию.

Некоторые собственники успокаивают себя, полагая, что если при обработке земли не встретили никакой трубы, то нанесенный на генплан водовод носит лишь мифический характер и ничего общего с их участком не имеет. Однако это мнение ошибочно.

Мало того, что глубина закладки водовода может составлять до трех метров в глубину, так в зону обременения, помимо места залегания трубы, может входить еще и 10-метровая охраняемая зона по обе стороны водовода. Да и сам водовод – не обычная водопроводная труба, а может достигать в диаметре до 3-4 метров и даже больше.

То же самое относится к газопроводам и линиям электропередач. Все это накладывает на владельца участка дополнительную ответственность, так как при проектировании нужно будет предусмотреть все в мельчайших деталях и со знанием дела. Иначе, в самый последний момент может оказаться, что какому-то из намеченных к строительству объектов, просто не найдется места на участке.
Привязка проекта к местности

Строительство дома предполагает возведение здания со сроком службы, если не на века, то уж на сотню лет, точно. Для этого, кроме качественных материалов и грамотных архитектурных решений, потребуется надежное и прочное основание. Ответ на вопрос: каким оно будет, можно получить в результате анализа геологических проб грунта со строительного участка на близость грунтовых вод, его химических и физико-механических свойств, таких как прочность, кислотность, пластичность и других.

От этих же показателей будет зависеть и вид фундамента будущего дома. Специалистам потребуется исследовать не менее 20 параметров качества грунта, включая наличие плывунов, точек тектонической активности, карстовых пустот, склонности к проседанию, промерзанию, сдвигам и стойкости к оползням. Вполне возможно, что из-за непригодности грунта будущее сооружение потребует дополнительного укрепления, более тщательной гидроизоляции, а, возможно, и принятия мер по отводу воды.

Учитывая сложность исследования, поручить его можно только профессионалам, которые по результатам анализа проб грунта сделают подробное инженерно-геологическое заключение и дадут ценные рекомендации.
Тип грунта оказывает самое непосредственное влияние на способ возведения фундамента, определяя вместе с тем устойчивость и долговечность конструкции в целом. Поэтому при строительстве не следует забывать, что даже в границах одного участка грунты могут существенно отличаться по своей структуре.

Абсолютно точную их характеристику могут дать только результаты инженерно-геологических изысканий. Исследование отобранных образцов грунта путем проведения лабораторного анализа позволяет безошибочно определить их физико-механические и химические свойства, узнать несущую способность, с тем чтобы в конечном счете предотвратить нежелательные последствия при эксплуатации дома.

На этапе закладки фундамента большое значение следует уделить также уровню залегания грунтовых вод, так как чем выше их уровень, тем ниже несущая способность грунта. А залегание грунтовых вод выше уровня промерзания грунта способно оказать крайне негативное влияние на любой грунт, включая песок.

Скальные породы, благодаря своей прочности, стойкости к колебаниям температуры и воздействию влаги, обладают массой преимуществ перед другими и по праву считаются самым надежным и долговечным основанием. К сожалению, скальный грунт – большая редкость в нашей стране, к тому же и он не лишен недостатков, доставляя множество проблем при устройстве подвалов и цокольных этажей.

Хорошим основанием считаются также крупнообломочные грунты – галька, щебень, гравий, не подверженные размыванию. Они хорошо пропускают воду, потому не оказывают на фундаментное основание негативного воздействия.

Неплохим вариантом считается и песчаный грунт, позволяющий возводить на нем фундаменты самых различных видов. Крупный чистый песок, имеющий равномерную плотность и достаточную толщину слоя служит прекрасным основанием для строений. Причем дом, построенный на хорошем песке, дает минимальную, быстро прекращающуюся усадку.

Довольно распространенными в нашей стране являются глинистые грунты. Основой их служат мелкие, тесно связанные между собой чешуйчатые частицы. Глина, слежавшаяся за многие годы монолитным пластом, — прекрасное основание под фундамент.

Промежуточное положение между глиной и песком занимают супеси, содержащие до 10% глины, и суглинки, включающие до 30% глины. При залегании грунтовых вод выше уровня промерзания почвы в результате сезонных перепадов температур глинистые грунты из-за низкой пропускной способности влаги становятся пучинистыми, так как замерзая, вода расширяется, приподнимая любые стоящие на ней объекты. Вместе с тем, слои глины, в связи с неравномерной насыщенностью их водой, вызывают различный уровень подъема грунта, что в конечном итоге приводят к неравномерной деформации конструкции.

Непригодными для возведения фундамента считаются водонасыщенные пылевато-песчаные грунты с примесью глиняных частиц, больше известные, как плывуны, слои, состоящие из растительных остатков, органический ил, торфяные грунты и болотные среды.

В течение десятилетий дом, возведенный на них, будет давать осадку, все глубже уходя под землю. Поэтому от такого участка лучше сразу отказаться. Если же ваше желание превосходит все «нельзя», тогда приготовьтесь к крупным капиталовложениям. Современные технологии позволяют строить дома в любом месте, независимо от качества естественного основания.

На сегодняшний день существует множество способов укрепления грунта под строением: от создания искусственного слоя до укрепления и уплотнения грунта путем укатывания, вибротрамбовки, применения химических и термических способов. Примером может служить техногенный слой грунта, включающего строительный мусор, или разнородный неслежавшийся грунт, высвободившийся в результате выравнивания естественного рельефа земельного участка.

Рассмотрев различные аспекты выбора участка, можно сформулировать главное правило: никогда не спешить с приобретением. Сначала рассмотрите несколько вариантов, проанализируйте их на соответствие приведенным выше критериям, оцените предстоящие расходы, связанные с устранением недостатков и доведением условий на участке до оптимальных. Окончательное решение принимайте только после того, как взвесили все плюсы и минусы предстоящей покупки. Помните: лучше на данном этапе потратить неделю времени, чем потом всю жизнь устранять последствия поспешного выбора, сопровождающиеся крупными финансовыми потерями.

Наши услуги

proekt
Проектирование
monolitnuy-fundament2
Возведение

remont-fundamenta-svayami2
Ремонт

[ File # csp5020983, License # 1533775 ]
Licensed through http://www.canstockphoto.com in accordance with the End User License Agreement (http://www.canstockphoto.com/legal.php)
(c) Can Stock Photo Inc. / pressmaster
Экспертиза

Преимущества работы с нами

Полный комплекс по устройству цоколя / перекрытия / фундамента, всех видов, для любого грунта, летом и зимой
nedorogo

Недорого

дешевле рынка
brigada

Быстро

сработанные бригады
eh

Качественно

передовые технологии
garant

Гарантия

проверено временем

Как мы работаем

1. Закажите звонок или напишите нам
4. Разработка проекта фундамента
2. С вами свяжется специалист
5. Устройство фундамента
3. Проведение проф. экспертизы
6. Сдача проекта